標桿房企成本精細化管理體系構建與核心
關鍵點控制及bim的運用
主講：楊 凡

【課程大綱】
第一部分： 房地產企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立課程綱要
一、開發(fā)項目前期成本管理的重要性
【提出問題】
一、什么是全員，全過程成本管理？為何要做？如何做好？
二、地產成本管理三大階段及趨勢
三、兩大成本管理模式比較
四、成本策劃的不均衡策略
五、項目前期成本管理的要領
【討論問題】
一、行業(yè)領先的“采招、成控”雙輪驅動的大成本管理方法；
二、加強目標成本編制過程管理，制定合理目標成本；
三、滾動合約規(guī)劃，實現(xiàn)目標成本有效分解；
四、建立供應商評價機制，持續(xù)優(yōu)化供應商結構；
五、動態(tài)成本監(jiān)控機制，準確預測產品動態(tài)單方，降低定價風險；
六、成本數(shù)據(jù)庫的3大核心指標及積累，數(shù)據(jù)庫的建立和管控要點；


二、成本管控術—成本策劃：企業(yè)利潤的節(jié)流閥與監(jiān)控者
【提出問題】
成本管理操作過程中的困惑：
成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；
目標成本測算準確度不高；
合約規(guī)劃實際指導意義不大，流于形式；
控成本還是保品質？這是個問題！
變更簽證太多，怎么管？
動態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準確及時獲取；
資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；
房地產企業(yè)成本管理控制要點

【討論問題】
房地產企業(yè)成本管理控制要點：
控目標、控合同、控付款、控動態(tài)
控目標---（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標成本編制”
概念設計階段、方案設計階段、初步設計（擴初設計）階段、施工圖設計階段及構件深
化設計階段目標成本形成及成本重點控制對象；目標成本修訂調整指導原則；目標成本
編制原則與調整流程；
控合同---
公司董事長或者總經理在進行合同審批時，如何判斷合同價格是否合理？預算夠不夠？
成本控制vs與成本核算；合約規(guī)劃對成本控制的作用；
合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲備”
控付款—無計劃不付款
付款計劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計劃并與計劃聯(lián)動；
月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；
合同付款：無計劃不付款，合同付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；
控動態(tài)—實時對比 指導定價
目標成本→動態(tài)成本→產品動態(tài)單方
目標成本：成本控制線、上線VS基線
動態(tài)成本：實時、動態(tài)反映“預計最終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動態(tài)成本月
度回顧→預警、強控
產品動態(tài)單方：指導定價、橫向對標

三、房地產規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略；
策略一：實行設計方案招投標，優(yōu)化設計
策略二：實行限額設計，有效控制造價
策略三：加強對圖紙的會審與審查
策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢：
策略五：采用合同措施，有效控制造價
案例：xx集團設計階段成本管理控制的經驗教訓
核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管
理必須向價值創(chuàng)造型轉變---核心就是產品“價值工程”研究。
項目各階段成本管理各階段成本管理重點內容，要點與案例；
案例1：三步“控住”工程項目成本；成本控制的“三把鎖”
案例2：WD企業(yè)幾個商業(yè)廣場無效成本的案例分析
案例3：房地產項目成本常見問題及后評估

第二部分： 房地產企業(yè)如何利用BIM技術實現(xiàn)工程成本的精準控制
一、（什么是BIM，BIM在地產開發(fā)企業(yè)的成本應用現(xiàn)狀）
1 、BIM發(fā)展趨勢，國內目前BIM發(fā)展及遠景預測；
2 、對BIM的理解逐漸深入逐漸清晰：
從Build information model  到 Build information modeling；
3 、國內BIM應用現(xiàn)狀，對BIM應用的誤區(qū)有：BIM萬能，BIM是噱頭，如何理解？

二、（成本管理的核心，如何利用BIM技術進行成本管理）
 成本目標—成本控制—成本核算—成本分析，成本控制貫穿項目始終；
1 、設計階段
設計方案比選，選擇應用性價比最高的設計方案
投資估算（利用已有工程的歷史數(shù)據(jù)）
2 、施工階段
2.1  BIM技術協(xié)助進行成本管控：
2.1.1招標階段：招標控制價編制、資金計劃、合約規(guī)劃
2.1.2施工過程：預變更評估、變更審核、進度款審核、材差計算、結算審核
2.1.3 竣工驗收：項目執(zhí)行分析、指標數(shù)據(jù)、項目數(shù)據(jù)管理
2.2 BIM技術協(xié)助進行進度管控
2.2.1進度編制：進度任務工期優(yōu)化
2.2.2進度過程管控：預計進度和實際進度對比
2.2.3進度展示：進度照片墻
2.3  BIM技術協(xié)助進行現(xiàn)場管理
2.3.1質量、安全問題處理跟蹤
2.3.2質量、安全問題監(jiān)控
3、運維階段
全信息運維模型，便于進行運維管理

三、（BIM工作模式的核心優(yōu)勢是什么）可視化成本管控貫穿項目始終
1 、基于全專業(yè)模型，三維可視化瀏覽；結合進度，進行動態(tài)模擬；結合造價預算進行
過程的成本管控；進行項目的成本預演，協(xié)助過程的成本管控；
2 、基于BIM平臺，多人多崗位協(xié)同作業(yè)，相關人員信息對等，減少信息傳遞失誤；
3 、基于BIM平臺，實現(xiàn)項目全過程數(shù)據(jù)的整合，成本數(shù)據(jù)看的見；

四、成本后評估管理及工作指引
1.工作流程
1. 成本后評估時間、定義、目的、資料收集
2. 核心內容、工作原則、工作流程
3. 成本后評估表的編制
4. 結算指標
5. 項目發(fā)展四個階段成本管理控制
6. 可行性研究階段
7. 項目定位階段
8. 項目設計階段
9. 項目實施階段
10. 項目合約成本管理評估案例
11. WK集團的成本后評估與無效成本的管控案例
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