土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動開發(fā)問題與案例解析

第一章：一級開發(fā)、一二級聯(lián)動問題解析
（一）資金流轉(zhuǎn)方式
1、合作投資方式；
2、投資概算；
3、投資計劃（年度、季度）；
（二）土地流轉(zhuǎn)方式。
1、土地性質(zhì)；
2、土地指標(biāo)；
3、土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排；
（三）合作方式（合作協(xié)議中明確）。
1、合作方的權(quán)利；
2、合作方的責(zé)任（各方干什么）；
3、合作決策機(jī)制。
第二章：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）
（一）合作協(xié)議控制
（二）規(guī)劃控制——控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
（三）關(guān)鍵設(shè)施控——制控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
（四）流程控制——控制要點(diǎn)、城市案例啟示。
（五）其他控制方式
第三章：一級開發(fā)的模式與案例研究
（一）全程運(yùn)營模式及要點(diǎn)解析；
（二）主導(dǎo)整合模式解析及操作要點(diǎn)與成功要素；
（三）一級主導(dǎo)開發(fā)模式及操作要點(diǎn)與成功要素；
（四）一二級聯(lián)動開發(fā)模式操作要點(diǎn)與成功要素；
（五）公建代建開發(fā)模式及操作要點(diǎn)與成功要素；
第四章：土地開發(fā)流程與一、二級開發(fā)
（一）土地生命周期；
（二）土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
1、城市進(jìn)入性；
2、區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。
3、定位與規(guī)劃；
4、區(qū)域運(yùn)作策略與土地營銷；
5、區(qū)域增值。
（三）一、二級開發(fā)的差異性。
（四）土地開發(fā)的法律問題；
1、國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
2、地方政府對土地一級開發(fā)中的相關(guān)法律問題；
3、相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題。
第五章：基于一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式模擬分析
（一）項(xiàng)目情況（城市/區(qū)位/用地指標(biāo)等）
（二）項(xiàng)目利益相關(guān)者目標(biāo)要求分析（政府/企業(yè)/市場消費(fèi)者/投資者等）
（三）項(xiàng)目商業(yè)模式簡析（相關(guān)利益者的關(guān)系）
1、項(xiàng)目平臺價值分析
土地升值價值；
市場二級開發(fā)價值
2、規(guī)劃的多維度分析：
多目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析；
開發(fā)空間或資源的平衡性分析；
市場目標(biāo)價實(shí)現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析
3、項(xiàng)目風(fēng)險控制點(diǎn)分析：
拆遷分析；
規(guī)劃變更分析；
融資渠道及成本分析；
政府信約束分析（領(lǐng)導(dǎo)變更/供地指標(biāo)/拆遷進(jìn)度控制/供地價格變更等）
4、基于項(xiàng)目規(guī)劃定位的目標(biāo)實(shí)施策略：
舉例旅游地產(chǎn)：
旅游設(shè)施選擇與運(yùn)營，一二級開發(fā)與旅游的配合開發(fā)（節(jié)奏/規(guī)模/質(zhì)量）；
關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)（酒店/高爾夫等）/經(jīng)濟(jì)分析
5、商業(yè)模式構(gòu)建：
企業(yè)：主體開發(fā)權(quán)/規(guī)劃控制權(quán)/開發(fā)控地權(quán)
（指標(biāo)供應(yīng)/土地上市價格/優(yōu)先取地/開發(fā)時間和空間順序和進(jìn)度）
利益分成（分成比例/資金流轉(zhuǎn)方式和時間節(jié)點(diǎn)效率/）；
政府責(zé)任（審批和辦證等/主導(dǎo)拆遷/外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/區(qū)域價值營銷等）
第六章：國內(nèi)一、二級土地了聯(lián)動開發(fā)成功案例分析
案例（一）：xxxx項(xiàng)目----陌生區(qū)域一、二級開發(fā)捆綁案例。
案例（二）：江蘇xx新城開發(fā)----典型三線城市一級開發(fā)；
第七章：土地一級、一二開發(fā)聯(lián)動風(fēng)險與控制及案例分析
（一）投入成本風(fēng)險；
1、拆遷成本、政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
2、關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控。
（二）規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險。
1、商業(yè)不可實(shí)現(xiàn)；產(chǎn)業(yè)不可實(shí)現(xiàn)；
2、公共設(shè)施不可實(shí)現(xiàn)；規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實(shí)現(xiàn)。
（三）進(jìn)程不可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險；
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