課程背景：
剛為金融定調，一行三會監管趨嚴，銀監會八大監管文件，各大商業銀行如何迎接大檢查，監管作為商業銀行經營管理的關鍵環節，對商業銀行的生存及發展壯大具有極其重要的作用。固定資產貸款和項目評估貸款是我們商業銀行貸款業務中的重要品種，建立健全商業銀行固定資產貸款和項目評估貸款風險內控體系，提升商業銀行綜合管理水平，是當前商業銀行的當務之急。也是監管部門在**召開之前的重中之重。
培訓目標：
**詳細解讀宏觀經濟形勢分析固定資產投資未來的方向和趨勢，讓大家了解商業銀行在目前形勢下經營的基本理念，掌握固定資產貸款和項目評估貸款的常用策略、工具和方法，按照銀監會的文件規定，建立健全商業銀行各項管理制度，汲取國際先進管理理念和經驗，把商業銀行的固定資產貸款和項目評估貸款做好，實現商業銀行目標的**大化，不發生系統性金融風險。
培訓對象：商業銀行行長及各部門總經理，貸款管理人員
課時安排：1天
教學方法：講授、討論、多媒體、互動等
課程大綱：
一． 宏觀經濟形勢分析固定資產投資未來的方向和趨勢
從國家統計局公布的2017年4月份國民經濟運行數據來看，整體上中國經濟呈現穩健發展、積極有為勢頭。在2017年經濟工作的幾大任務當中，“三去一降一補”仍然排在**位。
（一）、產業基本面發展良好
（二）、“三駕馬車”表現良好
（三）、通脹處于健康水平
（四）、去杠桿處于“積極進行時”
（五）、房地產泡沫得到積極控制
二．固定資產貸款和項目貸款的聯系和區別
企業固定資產貸款和項目貸款區別解析
項目貸款，也被稱為項目融資，或項目籌資，是以項目本身具有比較高的投資回報可行性或者第三者的抵押為擔保的一種融資方式。主要抵押形式包括：項目經營權，項目產權和政府特別支持（具備文件）等。項目融資與一般貸款**大的區別是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其他來源。
企業固定資產貸款和項目貸款區別
項目貸款其實是隸屬于固定資產貸款下的一種特別的貸款產品，二者**大的區別在于，歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其他來源，另外二者還存在以下區別：
區別一：項目貸款是一個完整的項目，是一種單個體，而固定資產貸款包含比較廣，甚至包括了項目貸款
區別二：項目貸款金額較大。例如公路、機場、電網、電站、核電、水庫等通常采用項目融資方式，而單一的設備購置等一般采用固定資產貸款。
從上我們可以看出，固定資產貸款是一個大概念，而項目貸款是其中的一部分。
三. 固定資產貸款的審查要點
固定資產貸款項目評估操作指南：
掌握貸款項目評估操作流程1、借款人的評估一、借款人概況
1．基本情況
是對借款人基本情況進行的全面、簡要介紹，主要涉及以下內容：
(1)借款人的基本情況 (2)借款人的資金到位情況(3)借款人的職工構成情況。(4)介紹借款人的生產能力及生產規模及產品相關情況。
2．行業情況及地位
3．投資情況
4．管理者素質評價
5．借款人與銀行的關系二、償債能力分析1）資產負債率；2）產權比率；3）利息保障倍數；4）流動比率；5）速動比率；6）現金比率；7）現金流量分析；8）或有負債分析
三、獲利能力分析
1）銷售利潤率；2）資本回報率；3）總資產報酬率；4）成本費用利潤率四、經營管理能力分析 1）應收帳款周轉率；2）存貨周轉率；3）銷售收入現金含量；4）其他應收款五、履約能力分析借款人履約能力分析主要是對借款人近三年對貸款的償付情況、對其他債務的償付情況及借款人與銀行的合作關系等進行評價，對借款人的信用等級情況予以說明，并對借款人的全部存量貸款進行風險分類。六、發展潛力分析借款人的發展潛力分析主要是根據借款人所屬行業發展趨勢和產品銷售前景、借款人近三年的發展規劃、借款人近遠期規劃的合理性進行分析，綜合評價借款人的發展前景。
同時對借款人發展潛力分析時還應涉及以下幾個指標：
(1)銷售收入增長率(2)凈利潤增長率 (3)固定資產凈值率七、對新建或無法提供完整財務報表客戶的重點分析1．企業法人的性質
2．產權結構和注冊資金的情況
3．主要投資者的資信情況
4．法定代表人和領導班子素質2、項目概況評估 借款金額、期限、利率情況
用、還款計劃 是否符合國家產業政策
項目基本分析 借款用途 是否與實際用途相一致
國家審批規定 借款人與用款人、還款人是否一致
項目進度、投資完成和各項資金到位情況
國家對一個行業采取的不同政策
國家對項目所在行業的產業政策 項目所在地的經濟環境分析
對所在行業的影響和帶動力：填補行業空白、帶動行業發展，效益競爭力
項目必要性 項目的工藝技術及設備：先進性、成熟性、適用性
項目的建設和生產條件：承建單位、廠址選擇、土地征用、原材料落實等
項目建設是否達到經濟規模
項目環保方案是否獲得環保部門的正式批準3、產品市場評估產品市場評估主要**對產品所處行業概況的了解，市場供求現狀的調查，供求發展趨勢的預測，項目產品競爭能力的分析，項目單位營銷能力的考察，判斷項目產品銷售市場的前景和潛力。行業和產品概況行業當前的整體狀況（發展水平、存在的問題、國內外情況對比）項目產品的主要性能、特點、用途，目前所處生命周期及未來發展趨勢分析產品市場現狀及預測產品市場的供求現狀產品未來市場供求預測項目產品競爭力分析項目產品的性能、質量、價格優勢與國內外同類產品相比較項目單位的競爭力分析行業其它廠商的競爭力分析替代品對產品市場的影響項目單位營銷能力評估對項目單位的市場開發經驗、營銷策略及銷售網絡的可靠性以及對項目產品目標市場的定位進行的分析4、投資估算和資金籌措評估一、投資估算
項目總投資是指固定資產投資和流動資金投資之和。固定資產投資包括靜態投資和動態投資兩部分。投資估算評估主要分析項目工程內容和費用是否齊全，是否擴大規模和提高建設標準；有無重項、漏項和人為壓低造價現象；取費標準和依據是否合理，是否任意擴大取費范圍；投資構成比例是否合理。
（一）固定資產投資估算
固定資產投資由工程費用、其他投資費用、預備費用、固定資產投資方向調節稅、建設期長期借款利息構成。工程費用又分為建筑工程費用、設備購置費用、設備安裝費用。預備費用包括基本預備費用和漲價預備費用。工程費用、其他投資費用、基本預備費用、投資方向調節稅等為靜態投資。建設期長期借款利息、匯率變動部分和價差預備費等為動態投資。（二）流動資金投資估算合理的流動資金估算，有利于掌握項目的實際投資規模，防范項目的完工風險和資金風險。流動資金投資估算一般采取分項詳細估算法進行評估。
1．流動資金投資估算公式、2．存貨估算、3．現金估算、4．應收帳款估算、5．應付帳款估算二、資金籌措評估籌資評估是評估和分析各項投資來源、出資方式、項目資本金來源和比例是否落實和符合規定，對新建企業要著重對資本金來源進行分析和評價。籌資主要分為自有資金和借人資金兩部分。（一）自有資金評估自有資金是借款人或項目承辦人自己擁有的用于項目建設的資金。主要包括資本金及資本溢價、折舊和盈余等。自有資金評估主要是綜合估算項目自有資金落實情況，包括是否到位或到位的可能性如何，自有資金是否達到規定比例。（二）項目籌資估算項目籌資主要是指項目承辦人**銀行長短期借款、發行債券、融資租賃、補償貿易、預售貨款等方式籌措項目資金。項目籌資評估就是對籌措數額、籌措方式、籌資成本、計劃安排等進行分析。綜合估算項目借人資金落實情況，能否到位或到位的可能性如何。
5、項目效益評估（外匯平衡分析、盈虧平衡分析、敏感性分析）一、外匯平衡分析外匯平衡分析是對建設或生產經營中使用外匯的項目，**編制外匯平衡表，對項目今后生產經營和還款的外匯平衡能力進行分析。隨著我國外匯儲備的增加，已經實行經常項目項下可自由兌換，不再要求項目一定要實現自身外匯平衡。這時外匯平衡分析的目的，在于判斷項目可能面臨的外匯匯率和利率風險，并**敏感性分析預測外匯風險對項目效益的影響。
二．盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是**計算盈虧平衡點( BEP)以分析項目成本與收益平衡關系的一種方法。在盈虧平衡點上，企業的銷售收入總額與產品銷售總成本（含銷售稅金）相等，企業處于不盈不虧狀態。盈虧平衡點通常根據正常生產年份產品產量或銷售量、固定成本、變動成本、產品價格、銷售稅金及附加等數據計算，用生產能力利用率、產量、銷售收入及銷售單價來表示。用實際產量表示年固定成本／（產品單價－單位產品可變成本－單位產品銷售稅金）用銷售收入表示產品單價×年固定成本／（產品單價－單位產品可變成本－單位產品銷售稅金）生產能力利用率表示年固定成本／（年銷售收入一年變動成本一年銷售稅金）×100%達產年份以銷售單價表示達產年份單位產品固定成本 單位產品變動成本 單位產品銷售稅金及附加三．敏感性分析
敏感性分析**分析項目主要因素發生變化時對項目經濟評價指標的影響程度，從中找出對項目效益影響**大的**敏感因素，并進一步分析其可能產生的影響。在項目計算期內可能發生變化的因素有產品銷售收入、經營成本、固定資產投資、以及利率和匯率等。
敏感性分析通常是分析上述這些因素單因素變化或多因素一起變化對項目內部收益率產生的影響，銀行則可以分析敏感因素的變化對貸款償還期及其關心的其它問題的影響。項目對某種因素的敏感程度可以表示為該因素按一定比例時評價指標的變化（列表表示），也可以表示為評價指標達到某個臨界點時允許某個因素變化的**大極限。
6、貸款擔保評估（抵質押評估、備用信用證、安慰信）一、抵（質）押評估1．抵押物、質物是否符合國家政策、法律規定的范圍，抵（質）押人對借款人提供抵（質）押保證的行為是否符合國家有關法律及行政法規的規定。
2．抵押人、出質人對抵押物、質物享有所有權或依法處分權的評估。
3．抵（質）押物是否易于保管、轉讓和變現的評估
4．使用權質押物的有效年限是否符合貸款要求的評估
5．抵（質）押率的合理性評估
二．備用信用證
備用信用證是指某一銀行對開證申請人為貸款目的而開出的以一定條件為前提的信用證，這種信用證實際上相當于某一銀行以其信用為開證申請人在其他銀行的借款提供的擔保，因此，銀行可以在審查開證行的信用的基礎上，接受以這種信用證形式的貸款申請。
三 安慰信
安慰信系指一種保證書，母公司對子公司的借款不作正式擔保，而代之以安慰信，安慰信本身不具備法律效力，僅是一種支持的承諾。
7、貸款風險評價貸款風險評價是將項目貸款按五大方面、四類風險程度進行打分評價，風險評價五方面是：政策和地區性風險、借款人風險、項目風險、擔保風險、其他風險。四類風險程度由低到高的順序為：低風險、較低風險、較高風險、高風險。
政策和地區風險國家政策風險國家重點支持/地方重點支持/一般支持/限制支持投資環境風險當地法律、經濟環境等因素借款人風險客戶信用等級按照信用評級結果給予打分借款人規模國際水平、國內大、中、小型級別借款人項目承辦能力按照借款人在同行業中的強、弱核定打分項目風險項目技術風險技術成熟及規范程度、技術先進性程度、技術適用性程度項目建設風險完工進程、配套條件落實程度資金風險資本金、其他融資的落實程度項目財務風險內部收益率與同行業標準水平的差異幅度、借款人的償債覆蓋率的程度市場風險市場供求狀況、產品競爭性調節因素對于資本金比例低于國家規定的，予以倒扣分。
對于產品周期處于萌芽期／衰退期的予以倒扣分，對于產品周期處于成熟期／成長期的予以適當加分擔保風險保證擔保風險依據保證人信用等級、保證系數、保證人履約紀錄進行核定抵／質押擔保風險依據抵／質押率、變現能力、押品價值變動風險進行核定聯合擔保風險果在聯合擔保方式下任一擔保金額覆蓋全部貸款金額，那么先按照(1)(2)類標準計算得分，然后再按平均權重核算出綜合得分；如果在聯合擔保方式下其中一個擔保方式全部覆蓋貸款金額，那么以該擔保方式的得分作為該筆貸款擔保風險評價的**終得分；如果在聯合擔保方式下任一擔保金額均不能覆蓋其全部貸款金額，那么先按照(1)(2)類標準計算得分，再根據各擔保的實際比例核算出綜合得分。信用貸款0分調節因素(1)對于銀行與借款人之間存在互保或連環保的情況予以倒扣分。
(2)對于借款人以存單、國庫券、中央銀行發行的債券作質押擔保的情況予以加分。
(3)如果是一般保證擔保相應扣減其得分的50%其他風險利率風險 外匯貸款的匯率風險 1．根據對各類風險因素的評估結果，對該筆貸款進行風險評級打分。
2．根據貸款風險評價得分結果進行貸款分類，貸款風險級別共分為九級。各級貸款情況概述僅作為參考標準，貸款評級的主要依據是綜合得分。
3．根據貸前風險分類結果，進行貸款**終決策。
(1)對于一至三級貸款，根據銀行的承貸能力給予貸款支持。
(2)對于四至六級貸款，在落實風險防范措施后，適當給予貸款支持。
(3)對于七級以下的貸款，不予貸款支持。
綜合上述分析，按照風險標準編制項目審查風險評級標準指標表。
四． 固定資產貸款可研報告解讀，附經典案例講解
案例：關于“高新技術工業園北區MSRxx號 宗地土地使用權及地上建筑物”的
競拍項目貸款評估報告
課程小結
