北大陳玉宇：中國(guó)房地產(chǎn)是泡沫？可能不是！他建議，如果決定在這個(gè)城市長(zhǎng)待，不要問(wèn)此時(shí)此刻處在什么周期，也不要問(wèn)房?jī)r(jià)是高是低，就買(mǎi)。

來(lái)源：北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)陳玉宇在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究座談會(huì)的講話

中國(guó)房地產(chǎn)是不是一個(gè)大的泡沫？這個(gè)泡沫會(huì)不會(huì)破？長(zhǎng)久以來(lái)都是學(xué)術(shù)界和普通群眾關(guān)心和困惑的問(wèn)題。尤其房?jī)r(jià)2015—2016年進(jìn)一步的瘋狂上升之后。

北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)陳玉宇在近日舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究座談會(huì)”上給出自己的答案：“房地產(chǎn)是不是個(gè)快破了的泡沫？很可能不是。就算是，不太會(huì)爆。”

他表示，“房?jī)r(jià)看起來(lái)漲了很多，但還不是一個(gè)巨大的泡沫，就算非得說(shuō)它是巨大的泡沫，這個(gè)泡沫也不會(huì)崩盤(pán)。”

他是基于供給和需求兩方面做出這個(gè)判斷的。在房地產(chǎn)庫(kù)存方面，他表示，一線城市開(kāi)發(fā)商沒(méi)存貨，北上廣深沒(méi)什么房子可賣(mài)，二線城市存貨略有上升，沒(méi)那么嚴(yán)重，四線城市的存貨很多。他表示，現(xiàn)在中國(guó)的房子更多的蓋在了不需要蓋的地方，沒(méi)有蓋在特別需要的地方。

他認(rèn)為，長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)取決于長(zhǎng)期的生產(chǎn)成本，需求決定短期的房?jī)r(jià)。大城市房子長(zhǎng)期的生產(chǎn)成本主要不來(lái)自于建筑成本，而是來(lái)自于有限的土地供應(yīng)。他指出，中國(guó)凈建筑成本1500—2000元/平，總建筑成本3000—4000元/平，小城市里建筑成本和土地價(jià)格一半一半，到了北京土地成本占三分之二，建筑成本占三分之一。

北上廣深漲到今天這個(gè)樣子，二線城市也漲不少，未來(lái)20年滿足哪些條件這些高房?jī)r(jià)可以持續(xù)？他表示要取決2個(gè)要素，取決未來(lái)人們對(duì)房子的有多強(qiáng)勁，其中最主要的因素就是收入增長(zhǎng)有多快。第二個(gè)因素是政府能供多少地蓋房。他引用Gleaser的研究數(shù)據(jù)，未來(lái)20年保持6-7%的GDP增長(zhǎng)速度是可能的，北京把每年蓋的房子數(shù)差不多降到以前的一半，差不多保證今天買(mǎi)房子的人在未來(lái)20年還有3%的去除通脹后的凈收益率。因此為了保持房?jī)r(jià)不會(huì)跌必須限制供給，而政府能夠限制供給。但是還不能供地太多，供地太多就崩盤(pán)了。

他稱(chēng)之為，中國(guó)特色的房地產(chǎn)繁榮或者是中國(guó)特色的房地產(chǎn)泡沫。他認(rèn)為這種管制出來(lái)的繁榮其中一個(gè)主要的負(fù)責(zé)人就是政府。因?yàn)槿珖?guó)土地歸政府所有，中國(guó)只有政府是土地供應(yīng)商。而其他國(guó)家都是很多私人的土地供應(yīng)商，能夠?qū)r(jià)格做出反應(yīng)使得市場(chǎng)均衡，使得市場(chǎng)功能發(fā)揮比較好。

在需求方面，中國(guó)的泡沫和美國(guó)當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫不一樣。

1、中國(guó)至少20%的首付，二三套甚至更高，美國(guó)當(dāng)年5%的首付很普遍，10%的首付算高的。

2、中國(guó)的房貸利率不低，并沒(méi)有像美國(guó)給優(yōu)惠利率，從所得稅中扣除等等因素。

3、中國(guó)是高儲(chǔ)蓄的國(guó)家，美國(guó)是低儲(chǔ)蓄的國(guó)家。

4、美國(guó)的泡沫是年輕人買(mǎi)房，中國(guó)都是家長(zhǎng)給孩子買(mǎi)，年輕人買(mǎi)不起就不買(mǎi)。

與此同時(shí)，他也承認(rèn)，房?jī)r(jià)的確已經(jīng)很高了，接近快成為一個(gè)被崩掉的泡沫了，必須非常小心謹(jǐn)慎對(duì)待它。“我們可以讓房?jī)r(jià)不崩，但這是有成本的，成本就是城市化速度變慢，成本會(huì)帶來(lái)生產(chǎn)效率方面的損失。”

為此他提出以下幾條改革建議：

國(guó)土部門(mén)改革僵化的用地指標(biāo)審批機(jī)制，由地方政府更大自主權(quán)利決定土地的使用；

改革城市規(guī)劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價(jià)格的作用，不能墨守毫無(wú)根據(jù)的容積率指標(biāo)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況；

改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收；

大力建設(shè)健康的金融和資本市場(chǎng)，增加人們儲(chǔ)蓄的出處，有更多投資機(jī)會(huì)和方式，減少買(mǎi)房需求；

大力促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高；適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其在一二線城市。

至于該不該買(mǎi)房，陳玉宇表示，房地產(chǎn)有一個(gè)特征，漲價(jià)的時(shí)候狂漲，蓋房子的人多，經(jīng)濟(jì)繁榮，經(jīng)濟(jì)衰退了，價(jià)格是跌的，即便維持名義價(jià)格是不跌的，但每年5%的通脹，熬2年之后，房子實(shí)際跌了10個(gè)點(diǎn)。他建議，如果決定在這個(gè)城市長(zhǎng)待，不要問(wèn)此時(shí)此刻處在什么周期，也不要問(wèn)房?jī)r(jià)是高是低，就買(mǎi)。