【課程背景】

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了事后的成本核算、事中的成本控制，而演進到今天的成本管理時代，事前控制！

設(shè)計階段是成本管理的關(guān)鍵階段，該階段在全過程中所占份額約為60%-70%！

開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)率而在設(shè)計階段普遍表現(xiàn)出的“急”、“快”，往往導致設(shè)計階段成本管理的缺失┅┅

由于設(shè)計行業(yè)的責任終身制特點、執(zhí)業(yè)能力及責任心良莠不齊等現(xiàn)狀，造成了巨大的成本浪費┅┅

房企的成本管理崗位干部難以擺脫預算員、審算員的職業(yè)慣性，不會甚至不愿出圖前介入產(chǎn)品設(shè)計；

房企的設(shè)計管理崗位干部缺乏參與成本管理的責任意識，或者醉心于風格與形式，或者淪為技術(shù)控；

房企的營銷管理崗位干部完全站在客戶立場參與設(shè)計階段的工作，片面關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計的高大上和高成本鑄就的價值對價格的支撐，缺乏對售價、利潤、成本的系統(tǒng)認識，交付標準越高越好；

設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計成果定案過程中，Yes 或 No？或許是董事長、總經(jīng)理、設(shè)計總監(jiān)、營銷總監(jiān)、工程經(jīng)理、或許┅┅，往往管成本的人不在場，似乎他們的工作對象永遠是招標采購階段的總包、分包和供應(yīng)商，而不是設(shè)計院，更有甚者將成本崗位定位為沖在一線的“采購砍價”部門……，錯！

所以，開發(fā)商必須要學習如何在設(shè)計階段導入成本管理，充分調(diào)動設(shè)計院在成本管理維度的積極性和主動性，做好設(shè)計階段的成本優(yōu)化。

【思想介紹】

房地產(chǎn)項目的“全成本”包括：建造類成本（建安、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施）和非建造類成本（土地、前期、開發(fā)間接費、期間費用）共九大類，僅靠招采控制建造成本是低效的，關(guān)鍵是設(shè)計決定！

規(guī)劃設(shè)計是設(shè)計產(chǎn)品而不是作品，產(chǎn)品設(shè)計必須考慮建造成本，設(shè)計是成本發(fā)生的首任責任部門；

成本管理人員不是預算員，其工作不是結(jié)算時的死后驗尸，也不能僅停留在施工圖預算和標底的編制，需要與設(shè)計管理部門充分配合協(xié)作，拋棄先有圖后算數(shù)的頑固思維，先算數(shù)、再畫圖、后花錢；

本課程不是講如何做設(shè)計畫圖，也不是講如何做預算，而是結(jié)合實戰(zhàn)案例分享培訓甲方設(shè)計管理的崗位如何調(diào)動成本管理部門和外部設(shè)計院，重點關(guān)注成本管理的維度，在設(shè)計過程中進行多方案比較，針對設(shè)計成果進一步成本優(yōu)化的方法和操作流程，最終落實成本管理在設(shè)計階段的事前控制。

【課程對象】

承擔項目經(jīng)營責任、主導產(chǎn)品設(shè)計的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總、財務(wù)總監(jiān)等）

負責產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理的操作層（設(shè)計總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）

參與設(shè)計任務(wù)書、成果評價，全面督導成本管理的操作層（成本總監(jiān)、成本經(jīng)理、主管等）

【課程收益】

對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、產(chǎn)品設(shè)計等主辦部門的人員或直接負責該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運作流程，提升專業(yè)管理水平和設(shè)計成果的質(zhì)量；

對非設(shè)計、成本等管理部門、工程管理部門的學員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的做法和流程實施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計成果的評價，達成對產(chǎn)品設(shè)計的成本優(yōu)化；

通過本課程，不僅認同可以通過科學的過程管理實現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時在成本管理、設(shè)計管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實操性的、高效的做事方法。整體提升受訓管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項目運作的科學性，降低項目風險，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理人隊伍；

參加培訓的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項目產(chǎn)品成本管理及設(shè)計管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，房企管理咨詢專家，經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓機構(gòu)及清華、廈大、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓講師。6 年設(shè)計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)中高層實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設(shè)計部、項目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設(shè)計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，為60余家房企提供過咨詢培訓，完成了20余個項目策劃及實操顧問（駐場高管）等服務(wù)。

【課程時間】

整個課程時間為1天。

本課程將按房地產(chǎn)成本管理、設(shè)計管理在開發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度，結(jié)合實戰(zhàn)案例的分享，針對項目成本管理貫穿于設(shè)計各階段、各專業(yè)的操作流程分解介紹。

【課程大綱】

《設(shè)計階段成本管理與優(yōu)化實戰(zhàn)》課程大綱

課前秀

1、 案例：設(shè)計總監(jiān)給兩個立面設(shè)計方案效果圖，讓我選定一個？結(jié)果你想不到……

2、 案例：海南某項目的售樓報價VS全成本總結(jié)（商業(yè)機密版），我不是打廣告……

一、 成本管理概述

1、 怎樣理解成本管理工作

2、 怎樣理解成本管理崗位

3、 成本管理演進的三個層次

4、 成本管理的三全原則

全成本管理的九大類成本科目

全過程管理的三個階段劃分

全員化管理的責任認知

5、 成本管理的四個步驟

二、 設(shè)計階段成本管理的基本邏輯

1、 設(shè)計階段成本管理的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

2、 設(shè)計成果評價的三個維度

3、 設(shè)計階段VS成本的估算、測算、概算、預算

4、 項目開發(fā)計劃（7個計劃）VS設(shè)計成果評價

5、 設(shè)計費成本的控制方法

三、 強排設(shè)計——項目拓展階段的成本估算

1、 成本估算工作要點

2、 強排設(shè)計的組織與優(yōu)化

3、 產(chǎn)品組合方案VS地價承受能力

案例：為什么招商地產(chǎn)敢舉牌當?shù)赝?/span>  

詳解：現(xiàn)場白板草圖推演

4、 多方案比較成本估算計算模型詳解

案例詳解：利潤絕對值最大化VS投資效率最大化

四、 概念設(shè)計——項目策劃階段的成本測算

1、 成本測算工作要點

2、 概念設(shè)計的組織與優(yōu)化

3、 概念設(shè)計方案VS建造成本控制

案例詳解：項目策劃報告——客戶定位、造價定位

4、 多方案比較成本測算計算模型詳解

案例詳解：項目策劃報告——產(chǎn)品定位

五、 規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本優(yōu)化

1、 規(guī)劃方案設(shè)計成本建議

案例：方案設(shè)計任務(wù)書

2、 規(guī)劃方案設(shè)計評審

詳解：三個維度綜合評價

3、 規(guī)劃總圖的設(shè)計優(yōu)化

（指標、規(guī)劃布局、道路、豎向、停車效率等）

4、 建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化

（方案選型、層高、窗地比、外檐、露臺、屋面、節(jié)能、防火、防水、結(jié)構(gòu)選型、地基、基礎(chǔ)、支護、等）

5、 機電系統(tǒng)設(shè)計優(yōu)化

（給水、消防、中水、排水、空調(diào)、暖通、強電、弱電、等）

6、 園林景觀方案設(shè)計優(yōu)化

園林景觀方案限額設(shè)計

案例：景園方案設(shè)計任務(wù)書

7、 管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計優(yōu)化

專業(yè)管線規(guī)劃方案設(shè)計

管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計

六、 項目交工標準設(shè)計

1、 交工標準設(shè)計優(yōu)化

2、 精裝修方案設(shè)計優(yōu)化

獨立賣場、樣板房及示范區(qū)設(shè)計

案例：萬科示范區(qū)內(nèi)控文件

材料選型選樣

示范區(qū)景觀及管網(wǎng)工程

七、 擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計——單體建筑設(shè)計優(yōu)化及成本預算

1、 設(shè)計任務(wù)書及成本建議

2、 設(shè)計單位委托

3、 施工圖設(shè)計合同的成本優(yōu)化約定

4、 初步設(shè)計評審規(guī)范

5、 施工圖設(shè)計評審

6、 設(shè)計優(yōu)化的組織與管理

案例：幫客戶節(jié)約500萬基礎(chǔ)工程費

7、 材料設(shè)備選型選樣

八、 管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

1、 專業(yè)管線施工圖設(shè)計優(yōu)化

2、 管網(wǎng)綜合施工圖設(shè)計優(yōu)化

九、 園林景觀設(shè)計管理

1、 園林景觀施工圖限額設(shè)計

2、 景觀施工圖設(shè)計評審優(yōu)化

十、 設(shè)計階段后期成本優(yōu)化

1、 材設(shè)招采、封樣

2、 施工招投標配合

3、 施工圖設(shè)計交底

4、 施工現(xiàn)場的設(shè)計配合服務(wù)

十一、 設(shè)計階段成本管理與優(yōu)化的保障

1、 設(shè)計優(yōu)化的時間成本

2、 BIM系統(tǒng)優(yōu)化

總結(jié)回顧