購(gòu)物中心品牌調(diào)整要訣及物業(yè)服務(wù)的運(yùn)用
【行業(yè)導(dǎo)讀】
　　“物競(jìng)天擇，適者生存。”對(duì)購(gòu)物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點(diǎn)，項(xiàng)目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級(jí)才是永恒的課題。購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)管理后，市場(chǎng)環(huán)境、所配置的業(yè)態(tài)、租戶也處在生命周期不同階段的變化中，而消費(fèi)者的偏好需求與時(shí)尚潮流也在變化，這些因素都將驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心或被動(dòng)或主動(dòng)地進(jìn)行調(diào)整。
　　在傳統(tǒng)零售探索差異化運(yùn)營(yíng)之時(shí)，品牌調(diào)整是大勢(shì)所趨。只有不斷地堅(jiān)持調(diào)整，購(gòu)物中心的品質(zhì)才可能得到不斷地提升，也才能滿足消費(fèi)者不斷變化的消費(fèi)需求，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。未來(lái)以主流品牌為主的標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心模式將被淘汰，取而代之的應(yīng)是個(gè)性化品牌的引入。
　
　　【課程收益】
　　1. 深入分析購(gòu)物中心品牌定位與業(yè)態(tài)調(diào)整要點(diǎn)
　　2. 了解品牌調(diào)整結(jié)果的四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，和一些技術(shù)手段在品牌調(diào)整中的應(yīng)用
　　3. 通過(guò)具體實(shí)例出發(fā)，詳細(xì)剖析市場(chǎng)最新業(yè)態(tài)組合以及現(xiàn)狀，包括：  長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、香港金鐘太古廣場(chǎng)、首爾Young Plaza、 浦東嘉里城（ “浦東嘉里城”相關(guān)專題" 專題閱讀）、食理洋嘗（CeCeLife）、上海環(huán)球港、上海GUCCI 金鷹店
　　4. 全面了解商業(yè)體物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括綜合體從商業(yè)前期定位到開業(yè)過(guò)程控制，招商控制和物業(yè)前期介入點(diǎn)、二次裝修及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制等
　　【適合人群】
　　總經(jīng)理、副總經(jīng)理、招商總監(jiān)、投資發(fā)展總監(jiān)、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、物業(yè)管理總監(jiān)、集團(tuán)戰(zhàn)略等商業(yè)地產(chǎn)中高層相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)
　　【主講老師】
　　范老師  現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總
　　范老師擁有18年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)項(xiàng)目的前期開發(fā)階段，如何使設(shè)計(jì)和建造與市場(chǎng)接軌；在商場(chǎng)和辦公樓定位階段，如何根據(jù)市場(chǎng)配置合適的業(yè)態(tài)配比；在運(yùn)營(yíng)階段，如何根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)狀況，調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的知名度和美譽(yù)度的提高等方面，積累了經(jīng)驗(yàn)。在投資回報(bào)和品牌樹立方面作出了貢獻(xiàn)，在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。
　　范老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項(xiàng)目，操作過(guò)多個(gè)位于上海市中心及長(zhǎng)三角商業(yè)中心區(qū)域，由國(guó)際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運(yùn)營(yíng)的的大型商業(yè)項(xiàng)目，其中包括數(shù)個(gè)25萬(wàn)平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目，以及10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目。范老師在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市場(chǎng)定位、招商以及運(yùn)營(yíng)管理等商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有深刻的認(rèn)識(shí)與理解，積累了豐富的品牌資源。
　　在物業(yè)管理方面，于上海的 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)等，從收樓、到二次裝修控制，到日常的清潔、保安和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，及大量涉及的運(yùn)營(yíng)階段的物業(yè)服務(wù)；后期不斷拓展在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)范圍，到招商、市場(chǎng)推廣、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)控制，從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理，不斷將工作中積累的經(jīng)營(yíng)，用文字和文章予以記錄，并在一些大學(xué)相關(guān)課程擔(dān)任了客席講師，與業(yè)內(nèi)同行，以及從事該行業(yè)的同仁們交流，形成了自己對(duì)行業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和觀點(diǎn)，并運(yùn)用到實(shí)踐中。多數(shù)已經(jīng)成為規(guī)范性的流程，為業(yè)內(nèi)采用。
　　主導(dǎo)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目：上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海中信泰富廣場(chǎng)、長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、上海老西門新苑、寧波泰富廣場(chǎng)、英特宜家
　　【課程大綱】
　　第一天
　　1. 購(gòu)物中心初次招商需要考慮的因素
　　1.1. 零售業(yè)態(tài)的演變
　　從市集 到百貨 到購(gòu)物中心
　　早期商業(yè)項(xiàng)目注重商品，即業(yè)態(tài)組合；現(xiàn)在過(guò)渡到體驗(yàn)，由商品開始關(guān)注場(chǎng)所；互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代核心是運(yùn)營(yíng)與人的關(guān)系，即如何交易。
　　思考題：商業(yè)演變的本質(zhì)是什么？
　　1.2. 演變的進(jìn)程對(duì)于招商業(yè)態(tài)的構(gòu)成和分布的遞進(jìn)
　　直接銷售：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心等
　　間接銷售：電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等
　　從打折與否看商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特質(zhì)
　　1.3. 零售商導(dǎo)向-開發(fā)商導(dǎo)向-市場(chǎng)導(dǎo)向 的過(guò)程
　　思考題：從招商“權(quán)”的演化看招商的本質(zhì)，是博弈的過(guò)程還是共贏的過(guò)程？
　　1.4. 百貨還是購(gòu)物中心，孰優(yōu)孰劣
　　1.4.1. 百貨的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：自己管理，自己經(jīng)營(yíng)的集成商
　　1.4.2. 購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：統(tǒng)一管理，他人分散經(jīng)營(yíng)的集合體
　　1.5. 百貨與購(gòu)物中心的差異
　　1.5.1. 經(jīng)營(yíng)方式差異背后透出的是理念的差異： 一個(gè)積極性經(jīng)營(yíng)還是多個(gè)
　　1.5.2. 消費(fèi)體驗(yàn)的差異是發(fā)展階段的必然：經(jīng)營(yíng)商品還是經(jīng)營(yíng)空間
　　2. 初次招商定位和定價(jià)
　　2.1. 購(gòu)物中心的類型決定了定位
　　2.1.1. 社區(qū)型購(gòu)物中心在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心
　　實(shí)例分析：上海浦東嘉里城
　　2.1.2. 城市中心型購(gòu)物中心在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心，目前近60%優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量皆為城市中心型
　　實(shí)例分析： 上海恒隆廣場(chǎng)
　　2.1.3. 城郊型購(gòu)物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心
　　原則： 消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況決定了購(gòu)物中心的定位
　　討論題： 你所在的商業(yè)體，在決定形態(tài)和類型時(shí)，通常是如何考慮的，原因是？
　　2.2. 定價(jià)方式 通常采用市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)驗(yàn)推斷和營(yíng)業(yè)額反推
　　2.3. 營(yíng)業(yè)額反推法   年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平
　　 租金單價(jià)=年租金/360/租賃面積
　　  * 承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
　　討論題：品牌承租能力通常的范圍是由哪些因素決定的？
　　3. 招商遵從的法則
　　3.1. 唯一性 同一品類不能重復(fù)出現(xiàn)，避免內(nèi)部銷售分流，降低坪效，同時(shí)也有利于項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)建和保持。同一品類重復(fù)出現(xiàn)的前提必須是功能互補(bǔ)。
　　舉例： Apple 專賣店與EBT是否會(huì)開在一起？
　　3.2. 豐富性 豐富的品類規(guī)劃，有利于實(shí)現(xiàn)快速旺場(chǎng)，引領(lǐng)并改變當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念和生活方式，同時(shí)能帶來(lái)整體租金收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
　　舉例：兒童類的集聚 
　　3.3. 關(guān)聯(lián)性 同一樓層針對(duì)類似消費(fèi)群體，將同一類客群喜好的商品集中于一個(gè)樓層或區(qū)域，使得客流與銷售的轉(zhuǎn)化率達(dá)到最大化。
　　舉例：電影院與爆米花
　　3.4. 針對(duì)性 品類規(guī)劃需要符合消費(fèi)特征，有針對(duì)性地落在不同區(qū)域。這將有利于消費(fèi)者能在最短的時(shí)間內(nèi)找到自己想要的商品或服務(wù)。
　　舉例：開在公共走道旁的“全家”
　　4. 市場(chǎng)推廣對(duì)初次招商的推動(dòng)
　　4.1. 市場(chǎng)推廣的功能和定義
　　4.2. 推廣的步驟   我是誰(shuí) 我干嘛 我如何做
　　4.3. IP成為“空間營(yíng)銷”的利器 
　　藝術(shù)IP 動(dòng)漫IP 電影IP 游戲IP等等
　　實(shí)例分析1： 長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)開業(yè)前的活動(dòng)策劃
　　實(shí)例分析2： Robot Kitty 活動(dòng)策劃
　　5. 推動(dòng)購(gòu)物中心需要作出二次招商調(diào)整的因素
　　5.1. 市場(chǎng)環(huán)境的變化：奢侈品開店速度的下降、輕奢品牌的擴(kuò)張
　　5.1.1. 在奢侈品牌剛剛進(jìn)入中國(guó)的年代，僅有單一的線下渠道，很多奢侈品牌通過(guò)開設(shè)更多的實(shí)體店來(lái)達(dá)到增加營(yíng)銷和品牌形象覆蓋率的目的，不過(guò)在當(dāng)前的形勢(shì)下，這一策略已經(jīng)完成歷史使命了
　　原因有四：
　　第一， 奢侈品公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)太過(guò)樂(lè)觀；
　　第二， 海淘已成為很多中國(guó)人購(gòu)買奢侈品時(shí)首先想到的消費(fèi)方式；
　　第三， 電商的出現(xiàn)也對(duì)奢侈品品牌實(shí)體店造成較大沖擊；
　　第四， 中國(guó)消費(fèi)者對(duì)奢侈品的態(tài)度也在發(fā)生改變。
　　5.1.2. 輕奢品的涌現(xiàn)
　　“輕奢”是“輕奢侈品”的簡(jiǎn)稱，意為可以負(fù)擔(dān)得起的奢侈品，是介于奢侈品大牌和普通消費(fèi)品之間的時(shí)尚消費(fèi)品，既有高檔的定位和品質(zhì)，又有更為親民的價(jià)格（2000~5000元之間），是普通小資人群可以消費(fèi)得起的奢侈品。
　　輕奢品的定義：原創(chuàng)設(shè)計(jì)；高品質(zhì)原材料和工藝；風(fēng)格化。
　　5.2. 購(gòu)物中心所在區(qū)域的人口和購(gòu)買力的發(fā)展
　　實(shí)例分析：長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)
　　討論題：一般新開業(yè)商場(chǎng)的掉鋪率在多少為合適？時(shí)間點(diǎn)一般出現(xiàn)在何時(shí)？如何根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行品牌調(diào)整？
　　小結(jié)：調(diào)整階段的首要工作，是確定符合項(xiàng)目所在地市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)者資源及能力的商業(yè)形式，并相應(yīng)作出改變。
　　6. 生命周期的不同階段
　　6.1. 百貨類VS購(gòu)物中心：
　　6.1.1. 百貨與購(gòu)物中心的區(qū)別購(gòu)物中心是自己統(tǒng)一管理他人分散經(jīng)營(yíng)的集合體；而百貨商場(chǎng)是自己管理自己經(jīng)營(yíng)的集成商。
　　6.1.2. 目前新開業(yè)商業(yè)中心百貨與購(gòu)物中心的比例
　　顏值爆表、客流不少的新世界大丸百貨并未提供一份漂亮的業(yè)績(jī)，其母公司發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，新世界大丸百貨2015年?duì)I業(yè)收入為4.02億元，凈虧損4.14億元。
　　6.1.3. 上海天山路百盛轉(zhuǎn)型城市奧特萊斯
　　位于天山路的百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)開始試營(yíng)業(yè)。經(jīng)過(guò)近1個(gè)月的試營(yíng)業(yè)，這個(gè)由百盛集團(tuán)和韓國(guó)衣戀集團(tuán)共同打造的長(zhǎng)寧商業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型力作已經(jīng)體現(xiàn)出了其強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力和占有欲。據(jù)悉，商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)當(dāng)日銷售額就沖破了1600萬(wàn)，轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)。
　　小結(jié)：百貨和購(gòu)物中心，在經(jīng)營(yíng)形式上有本質(zhì)的差異；在發(fā)展的不同階段上，各自扮演著關(guān)鍵角色；在經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵上，呈現(xiàn)著某種趨同。
　　6.2. 業(yè)態(tài)占比的變化：零售、娛樂(lè)、餐飲
　　從購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比看，當(dāng)前整體達(dá)到“零售：餐飲：（親子、娛樂(lè)、服務(wù)）=4：3：3”比例。
　　對(duì)比2015年與2016年樣本購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，上漲了3.8%。
　　6.3. 兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展特點(diǎn)：
　　6.3.1. 情趣化界面，通過(guò)建筑、景觀、神話故事、環(huán)境、氛圍、配套設(shè)施、商業(yè)推廣等全面表現(xiàn)主題元素。
　　6.3.2. 互動(dòng)式動(dòng)線，為出現(xiàn)在購(gòu)物中心流線上的休憩設(shè)施、藝術(shù)裝置增加互動(dòng)元素，可以是童趣、藝術(shù)等多種形態(tài)，不僅為家長(zhǎng)提供交流休息的空間，同時(shí)也是小朋友們的玩樂(lè)空間，并且可以考慮增加主體性的消費(fèi)空間，提高商業(yè)坪效。
　　6.3.3. 更理想的業(yè)態(tài)配比，實(shí)現(xiàn)家庭娛樂(lè)氛圍與租金收益共存的目標(biāo)。
　　6.4. 業(yè)態(tài)在各樓層的分布的兩種不同形式及其思路
　　實(shí)例分析：上海中信泰富廣場(chǎng)、香港金鐘太古廣場(chǎng)
　　7. 調(diào)整內(nèi)容
　　7.1. 主題化方向發(fā)展
　　實(shí)例分析： 首爾Young Plaza
　　2003年11月開業(yè)的 樂(lè)天百貨Young Plaza是韓國(guó)第一家青春時(shí)裝專賣店，引領(lǐng)著流行潮流的時(shí)尚大樓！主要商品從時(shí)尚雜貨到青春時(shí)裝、女式休閑裝、日常便裝，包括不同種類的品牌，應(yīng)有盡有。
　　7.2. 區(qū)域型、社區(qū)型商場(chǎng)逐漸成為主流
　　其商業(yè)體征歸納如下：
　　1） 功能定位明確，社區(qū)型商業(yè)中心一般只服務(wù)于周邊社區(qū)人群的消費(fèi)習(xí)慣和取向。
　　2） 商品價(jià)格帶范圍小，由于周邊社區(qū)購(gòu)買群體相對(duì)固定，商家在商品選擇時(shí)會(huì)自然淘汰掉一些價(jià)格不適商品，逐步形成了一個(gè)穩(wěn)定的價(jià)格帶體系。該價(jià)格帶并不是不能突破，商家可通過(guò)一些促銷和展示等活動(dòng)，引導(dǎo)社區(qū)消費(fèi)主流人群的消費(fèi)模式。進(jìn)而將該價(jià)格帶的上限提高。
　　3） 商品結(jié)構(gòu)深度大，可挑選性是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　實(shí)例分析：浦東嘉里城
　　7.3. 體驗(yàn)式購(gòu)物日漸強(qiáng)調(diào)
　　7.4. O2O形態(tài)日漸成為商業(yè)主流
　　實(shí)例分析：食理洋嘗（CeCeLife）
　　7.5. 新業(yè)態(tài)的興起
　　7.5.1. 零售設(shè)計(jì)師品牌、時(shí)尚潮牌服飾受寵，越來(lái)越多的80、90開始戀上“少而精”的設(shè)計(jì)師品牌或是具有個(gè)性的時(shí)尚潮牌。
　　7.5.2. 餐飲休閑餐飲、地方特色中餐、主題餐廳唱主角，一批以營(yíng)造浪漫情調(diào)、突出文化氛圍的休閑或是主題餐廳開始受到白領(lǐng)、年輕一族的青睞，而地方特色餐飲則滿足了大眾的“情懷”需求。傳統(tǒng)節(jié)日的“網(wǎng)紅”月餅，端午節(jié)粽子等也大行其道。
　　7.5.3. 休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)、主題娛樂(lè)逐漸勃興，不再局限于單一娛樂(lè)業(yè)態(tài)，而是以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為核心，跨界融合多種其他業(yè)態(tài)，通過(guò)打造差異化的產(chǎn)品主題，增加消費(fèi)者的新鮮感與刺激感。
　　7.5.4. 兒童親子兒童藝術(shù)培訓(xùn)、兒童零售居主導(dǎo)，2015年我國(guó)少兒藝術(shù)培訓(xùn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模在400億元左右，且每年以15%以上的速度增長(zhǎng)，未來(lái)少兒藝術(shù)培訓(xùn)將進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。 而在全面二孩時(shí)代，國(guó)內(nèi)兒童零售行業(yè)不僅將面臨大洗牌，同時(shí)也給品牌創(chuàng)新提供了實(shí)踐土壤。
　　7.5.5. 生活服務(wù)/文創(chuàng)花店、復(fù)合書店發(fā)展空間較大。隨著生活方式、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，以服務(wù)為特征的特色品牌將迎來(lái)發(fā)展。
　　8. 商場(chǎng)調(diào)整的關(guān)鍵衡量指標(biāo)
　　8.1. 租戶端指標(biāo)
　　8.1.1. 租售比
　　8.1.2. 提袋率
　　8.2. 經(jīng)營(yíng)端指標(biāo)
　　8.2.1. 坪效
　　8.2.2. 客流
　　實(shí)例分析：上海環(huán)球港
　　8.3. 有效客流和提袋率的取得方式
　　9. 租金對(duì)調(diào)整的意義
　　9.1. 保底租金和扣點(diǎn)之間的關(guān)系
　　9.2. 租金扶持政策的特殊意義    
　　實(shí)例分析：SAS的分析
　　討論題： 主力店是否是招商和品牌調(diào)整的主要考慮點(diǎn)？為什么？
　　10. 主力店與次主力店的調(diào)整策略
　　10.1. 繼續(xù)強(qiáng)化主力店概念還是拆分？
　　案例：上海悅達(dá)889 NOVO品牌的退出，免稅店的引入。
　　案例：上海 月星環(huán)球港引進(jìn)SEGA
　　討論：招商的初期，主力店是不是關(guān)鍵步驟？
　　實(shí)例分析：上海GUCCI 金鷹店　　
　　小結(jié)：品牌調(diào)整結(jié)果的四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)
　　a. 坪效的提高
　　b. 租戶租售比回到合理區(qū)間
　　c. 提袋率的上升
　　d. 關(guān)聯(lián)品類銷售的上升
　　11. 一些技術(shù)手段在品牌調(diào)整中的應(yīng)用
　　11.1. 營(yíng)業(yè)額控制的三種方式：POS租賃、數(shù)據(jù)接口連接、手工報(bào)表鍵入
　　11.2. POS機(jī)的購(gòu)買方式—融資性租賃
　　第二天
　　12.  物業(yè)管理
　　12.1. 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍
　　12.1.1. 商業(yè)和住宅，不同的管理服務(wù)內(nèi)容，不同的法律依據(jù)。住宅物業(yè)按住建部制定的物業(yè)管理?xiàng)l例，商業(yè)物業(yè)隨行就市
　　12.1.2. 商業(yè)體物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容
　　12.1.3. 招商階段工程條件確認(rèn)和技巧
　　實(shí)例一：租戶電量要求如何回復(fù)
　　實(shí)例二：店招設(shè)計(jì)如何控制
　　12.1.4. 二次裝修階段的監(jiān)管
　　二次裝修分為：圖紙?zhí)峤弧張D意見出具、消防預(yù)審、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收共六個(gè)階段 詳細(xì)講解每個(gè)階段的要點(diǎn)
　　12.1.5. 作為收益型物業(yè)的綜合體，如何制定從前期介入到后期運(yùn)營(yíng)的全流程
　　第一個(gè)階段 參與租賃合同談判涉及物業(yè)管理部分的討論并給予意見
　　第二個(gè)階段 詳細(xì)向租戶講解二次裝修規(guī)定
　　第三個(gè)階段 完成竣工驗(yàn)收和完整圖則
　　12.2. 綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件
　　12.2.1. 租戶手冊(cè)：如何界定租戶的權(quán)利和義務(wù)，并規(guī)定商管公司物業(yè)服務(wù)的基本意涵
　　12.2.2. 租戶二次裝修指引：綜合體開業(yè)以前租戶二次裝修階段的指導(dǎo)性文件，規(guī)定了圖紙、報(bào)建、消防、隱蔽工程、驗(yàn)收等全過(guò)程
　　13. 綜合體從商業(yè)前期定位到開業(yè)過(guò)程控制
　　13.1. 三張表
　　理解無(wú)論何種體量的綜合體，其過(guò)程呈現(xiàn)的三種狀態(tài)。
　　第一張表 招商控制和物業(yè)前期介入表
　　第二張表 二次裝修及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表
　　第三張表 開業(yè)后運(yùn)營(yíng)控制和物業(yè)服務(wù)一覽表
　　13.2. 三張表與租務(wù)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)聯(lián)
　　14. 物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取
　　14.1. 裝修階段的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
　　物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)范疇和費(fèi)用比例
　　14.1.1. 保安服務(wù)
　　14.1.2. 清潔服務(wù)
　　14.1.3. 營(yíng)業(yè)或辦公時(shí)間的空調(diào)服務(wù)
　　14.1.4. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)
　　14.2. 正常營(yíng)運(yùn)階段物業(yè)管理費(fèi)的涵蓋內(nèi)容 
　　為什么物業(yè)管理費(fèi)不同于租金是不可以談判的
　　14.3. 為何要建立成本中心 如何建立
　　成本中心是衡量一個(gè)物業(yè)對(duì)于服務(wù)的付出及標(biāo)準(zhǔn)和收入之間的平衡關(guān)系的重要工具
　　14.4. 成本中心實(shí)例及對(duì)資產(chǎn)管理的意義
　　14.5. 綜合體租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)不同的流向和性質(zhì)
　　14.5.1. 租金--投資者回報(bào)
　　14.5.2. 物業(yè)管理費(fèi)--維持物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)
　　14.5.3. 推廣費(fèi)--商業(yè)體正常的市場(chǎng)推廣費(fèi)用的來(lái)源
　　14.5.4. 停車場(chǎng)管理費(fèi)--物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充
　　15. 物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買和要點(diǎn)
　　15.1. 物業(yè)保險(xiǎn)的三個(gè)種類 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 第三者（公眾）責(zé)任險(xiǎn) 利潤(rùn)損失險(xiǎn)
　　15.1.1. 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購(gòu)買要素  保險(xiǎn)費(fèi)=被保物標(biāo)的*費(fèi)率   財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的一般費(fèi)率范圍 機(jī)器損失險(xiǎn)作為主險(xiǎn)還是附加
　　15.1.2. 第三者（公眾）責(zé)任險(xiǎn)的構(gòu)成  與財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)中的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)部分的不同點(diǎn)
　　15.1.3. 利潤(rùn)損失險(xiǎn)的定義和范圍
　　15.1.4. 是否購(gòu)買地震險(xiǎn)和恐怖險(xiǎn)
　　15.2. 出險(xiǎn)處理流程
　　16. 緊急情況預(yù)案
　　16.1. 物業(yè)管理的SOP
　　16.2. 一般情況下緊急事務(wù)的處理流程
　　17. 日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容
　　17.1. 租戶外擺
　　17.2. 推廣活動(dòng)
　　17.3. 停車場(chǎng)管理